주택가격 하락->모기지 대출의 부실화->주택 압류/경매->주택가격의 추가하락으로 이어지는 악순환은 좌우에 관계없이 많은 경제학자들이 우려하는 사안입니다. 이에 프린스턴의 앨런 블라인더는 대공황 시대에 사용했던 주택소유자대출공사(HOLC)란 것을 다시 만들어 이 문제를 해결하자고 주장합니다. 앞서 소개했던 마틴 펠스타인의 제안과 비교해 보면 동일한 문제의식에서 출발하면서도 양 당의 정책적 접근방법이라던가 선호의 차이가 잘 드러난다는 점에서 흥미롭습니다. 언제나처럼 불법날림번역이니, 필요하신 분은 링크의 원문을 참조하시기 바랍니다. 강조는 필자가 덧붙인 것입니다.


뉴딜 정책에서 배우는 이 혼란을 벗어날 방법
* 필자: Alan S. Blinder
* 출처: New York Times
* 일자: 2008년 2월 24일

오늘날 제기되는 의문은 이런 것 같다. 우리는 경기후퇴에 진입했거나 경기후퇴로 가는 중인가? 그러나 이 질문에 너무 많은 주의가 기울여지다 보니 우리는 더 큰 위험, 즉 어떤 경기후퇴로부터의 강한 회복도 막아버릴 수 있는 거센 맞바람에 직면할 가능성을 놓치고 있는 것 같다.

잠재적인 맞바람의 대부분은 서브프라임 모기지 사태에서 시작된, 그러나 불행하게도 아직 끝나지 않은 집값 하락과 그와 연관된 금융 위기에서 기인하는 것이다. 상처 입은 금융시장은 스스로 치유될 것이라고 가정된다. 자산 가격이 떨어지고 떨이 사냥꾼들이 뛰어들면 시장은 정상으로 돌아갈 거라고. 하지만 여태까지는 그런 일이 별로 일어나는 것 같지 않다. 대신 집값은 계속 떨어지고, 모기지-압류 문제는 늘어나고, 금융시스템에 대한 새로운 압박거리가 그다지 재미없는 두더지잡기처럼 불쑥불쑥 튀어나온다.

이 문제가 여러 측면을 갖고 있기는 하지만, 나는 이 난장판의 단 한 측면에 집중해야만 한다고 볼 여러 가지 근거를 갖고 있다. 그것은 바로 주택 압류의 해일이 몰려올 가능성이다. 첫째, 이 문제는 문자 그대로 집을 강타한다. 압류는 가족 -그들 중 일부는 속임수의 희생양이다- 을 길거리에 나앉게 한다. 압류는 주택 가치를 좀먹고 동네를 황폐하게 하며 다른 자산들의 가치를 하락시켜, 우리가 직면한 많은 문제의 기저에 깔려 있는 주택가격의 하락을 재촉한다. 그리고 압류는 소비지출도 줄이게 만들 가능성이 있으며, 그 결과 우리는 진짜로 경기후퇴에 내몰리게 될지도 모른다.

두 번째 이유는 주택 압류의 해일을 줄일 수 있다면, 이와 밀접히 연관된 주택 모기지와 MBS, SIV, CDO 등, 금융시장이 만들어낸 오만가지 알파벳 약자들의 금융위기를 완화시킬 거라는 점이다. 이들 시장이 기운을 되찾을 수 있다면, 다른 고통 받는 신용 시장 또한 아마 그럴 수 있을 것이다.

주택 압류에 초점을 맞추어야 하는 세 번째 이유는 우리는 이런 일을 이미 영화에서 본 적이 있기 때문이다. 세계대공황 당시 프랭클린 D. 루스벨트 대통령과 의회는 주택소유자대출공사(Home Owner's Loan Corporation; HOLC)를 설립해 임박한 주택압류의 대홍수를 처리하였다. 현재, 코네티컷의 민주당 상원의원 크리스토퍼 J. 도드를 비롯해 아직 적지만 점차 늘어나고 있는 학자와 공인들이 연방정부에게 HOLC와 비슷한 것을 다시 만들자고 요청하고 있다. 나도 거기 동참할 생각이다.

HOLC는 부도가 났거나 임박한 모기지 대출을 주택소유자들이 감당할 수 있는 새로운 모기지로 바꿔 줌으로서 곤궁에 빠진 가정들이 주택압류를 피할 수 있도록 돕기 위해 1933년 6월에 설립되었다. HOLC는 은행으로부터 옛 모기지 대출을 사들인 다음 주택소유자들에게 새로운 대출로 바꿔 주었다. 대부분의 은행들은 자신들의 부실 모기지를 안전한 국채와 맞바꾸는데 만족했다. HOLC는 자체적으로 자본시장에서 차입을 하거나 재무성에서 자금을 끌어왔다.

이 사업의 규모는 엄청났다. 2년 안에, HOLC는 곤경에 빠진 주택소유자들로부터 190만 건의 신청을 받아 그중 약 1백만 건에 대해 새 모기지를 발급하였다. (인구성장을 감안하면 이에 상당하는 오늘날의 모기지 대출자는 약 250만 명이 된다) 그 결과 HOLC는 전체 모기지 대출의 1/5을 소유하기에 이르렀다. 그 존속기간동안 총 대출액은 35억 달러에 이르렀는데, 이는 당시 GDP의 5%에 달하는 엄청난 금액이었다. (이는 오늘날 7,500억 달러에 상응한다)

공익을 위해 설립된 공기업으로서 HOLC는 참을성 있고 관대한 대부자였다. 이들은 부채상담, 지급조정, 심지어는 가족면담까지 가지면서 연체자들이 탈선하는 것을 막으려고 노력했다. 하지만 1930년대 같은 힘든 시기였던 만큼, 그래도 끝내 20%의 대출자들은 부도가 나고 말았다. 그 결과 공사는 결국 20만 채의 주택을 소유하게 되었는데, 이것은 결국 1944년까지 거의 다 매각할 수 있었다. HOLC는 1936년 마지막 모기지를 대출해주고 15년이 지난 후인 1951년에 약간의 이익을 남긴 채 공식적으로 문을 닫았다. 이는 엄청난 과업이었지만 HOLC는 훌륭히 과업을 완수하였다.

오늘날 해야 할 일은 이보다 훨씬 가벼울 것이다. 그리고 다행스러운 일이기도 한 것이, 우리 정부는 루스벨트 시절보다 훨씬 소심하고 분열되어 있기 때문이다.

현대의 모기지 금융은 또한 훨씬 복잡하다. 1930년대의 경우, 은행은 자신들의 고객을 잘 알고 있었으며 대출자들 또한 거래하는 은행을 알고 있었다. 오늘날 대부분의 모기지는 증권화되어 원래의 대출자가 누구인지 모르는 이들에게 팔려나간다. 그러면서 여러 모기지들은 한데 모여 쪼개고 섞고 순서를 매겨 아무도 이해할 수 없는 복잡한 파생상품으로 만들어진 후 전 세계에 흩어져 있는 은행과 펀드들에 의해 소유된다.

그러나 이러한 복잡성은 정부의 개입을 방해한다기보다는 정부가 개입해야만 할 필요성을 더 크게 만들어주고 있다. 모기지 대출자와 대부자가 서로의 이름도 모르는 상황에서 어떻게 모기지의 지불조건을 재협상할 수 있겠는가? 이것이 지금까지 연체된 모기지 대출이 거의 재협상되지 않은 한 이유이다.

세부사항은 중요하다. 그러니 여기서 몇 가지를 거론하겠다. 첫째, 새로 만들어질 HOLC는 실거주자에게만 혜택을 주어야 한다. 투기꾼들은 자기가 알아서 막든지 부도가 나야 한다. 마찬가지로 1가구 2주택이나 비어 있는 집도 해당이 되어선 안 되며, 초고가 주택도 포함되면 안 될 것이다. (정확한 가격 상한은 지역별로 상당히 달라져야 할 것이다.)

세 번째로 허위서류를 꾸며 모기지를 받았던 대출자들은 HOLC의 혜택을 받을 수 없다. 하지만 대부자가 대출자를 기망한 경우는 관대히 처리되어야 할 것이다. 네 번째로 옛 HOLC도 그랬지만, 모든 부실 모기지를 건전 모기지로 바꿀 수는 없을 것이다. 그냥 돈을 낼 사정이 못되는 가정이라면 HOLC에게 모기지 연금술을 부릴 것을 요구해서는 안 될 것이다.

그럼 어느 정도 규모가 필요한가? 현 추정에 기초해 본다면, 그러한 기관은 1백만에서 2백만 건의 모기지를 대환대출해줄 것을 요구받게 될 것이다. 상대적으로 보면 옛 HOLC가 맡았던 부담의 절반에 미치지 못하며, 1/4이 되지 않을지도 모른다. 평균적인 모기지 대출액을 20만 달러 정도라고 본다면, 새 HOLC는 최대 2천억 달러에서 4천억 달러 정도를 끌어와 대출해 줄 필요가 있을 것이다. 중간치인 3천억 달러는 시티그룹의 1/7 크기에 불과하며 새로운 기관은 미국에서 여섯 번째로 큰 은행이 될 것이다.

현재의 낮은 이자율에 기초해 볼 때, HOLC는 저렴하게 차입해 올 수 있을 것이며, 차입이자와 대출이자 사이에 손쉽게 2퍼센트 포인트 정도의 차익을 부과할 수 있을 것이다. 따라서 총이익은 연간 40억~80억 달러가 될 것이다.

대출에 따른 손실은 어느 정도인가? 이 기관의 존속기간에 걸쳐 10퍼센트, 혹은 200억~400억 달러의 손실이 발생하게 된다고 보면 상당히 비관적인 예측일 것이다. (대공황 기간 동안 운영되었던 옛 HOLC의 손실율은 9.6%였다) 그러니 새 HOLC는 옛 기관이 그랬던 것처럼 아마 이익을 남길 수 있을 것이다. 하지만 설령 몇 십억 달러 정도 손실을 본다 하더라도 우리는 이 기관이 공익, 즉 경제의 회복을 돕기 위해 설립되었다는 점을 잊으면 안 된다. 이번에 나온 경제 활성화 대책에는 액면가 1,680억 달러가 붙어있다는 것과 비교해 보라.

역사는 반복되지 않는다고 한다. 하지만 때때로 유사한 일이 벌어지기도 하는 법이다. 지금은 이 놀라운 HOLC를 다시 설립할 때이다.

Alan S. Blinder는 프린스턴 대학의 경제-공공정책 교수이며 미국 연방준비은행의 부총재를 지낸 바 있다. 그는 여러 민주당 정치인들에게 정책자문을 해주고 있다.


블라인더는 How to Cast a Mortgage Lifeline? (NYT)이란 컬럼에서 이 제안의 상세를 부연하고 있으니, 관심있는 분은 이 쪽도 참고하시는 것이 좋을 듯 합니다.