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미국의 무너지는 주택 시장을 어떻게 안착시킬 것인가
다음은 레이건의 경제자문회의 의장이었던 마틴 펠스타인의 모기지 관련 정책제안입니다. 이 글의 기본적 문제의식은 버블이 얌전히 꺼질 리가 없으며, "집값이 위쪽으로 60%까지 오버슈트할 수 있었다면 아래쪽으로도 상당히 그럴 수 있다"는 것이 되겠습니다. 물론 그런 일이 벌어지면 처음부터 취약했던 서브프라임 뿐 아니라 한때 우량대출이라고 생각했던 것들도 부실대출로 돌변해버리게 되겠죠.
최근의 구제금융 소동은 기본적으로 금융기관의 급한 불부터 끄자는 것이지만, 그 뒤에는 현 미국 금융위기의 출발점인 모기지 대출이 버티고 있습니다. 이 문제는 뭐니뭐니해도 수많은 대중의 삶의 기반인 "집"이 걸린 문제이니만큼 정치권으로서도 어떤 식으로든 돌파구를 열어 주어야 합니다. 이와 관련해 선거를 앞두고 우파 쪽에서는 펠스타인이, 좌파 쪽에서는 블라인더가 각각 의미 있는(아울러 상당한 지출을 감수해야 하는) 제안을 내놓아 맞선 형국입니다.




미국의 무너지는 주택 시장을 어떻게 안착시킬 것인가
* 필자: Martin Feldstein (하버드 대)
* 출처: Financial Times
* 일자: 2008년 8월 26일

주택가격이 나선을 그리며 추락할 위험성은 미국 경제가 직면한 일차적인 위험이다. 게다가 증권화된 모기지 금융의 구조 탓에, 이 리스크는 전세계적 금융 위기를 불러일으킬 잠재력을 갖고 있다. 이 두 가지 문제는 새로운 정책이 주택 가격의 안정을 가져올 때까지 골칫거리로 남아있게 될 것이다.

현재 진행 중인 주택가격의 하락은 2006년까지 주택가격을 장기추세로부터 60%까지 끌어올린 거품의 자연스러운 귀결이다. 그때부터 계속된 빠른 추락은 오늘날의 가격이 장기추세보다 약 15% 높음을 말해준다. 그러니 아마도 15%의 추가하락이 불가피하겠지만, 가격이 그보다 더 떨어지는 것을 막아줄 요소는 전혀 없다.

집값이 위쪽으로 60%까지 오버슈트할 수 있었다면 아래쪽으로도 상당히 그럴 수 있다고 보아야만 한다. 지난 12개월 동안 전국의 주택가격은 평균 15퍼센트 떨어졌다. 팔리지 않은 채 나와 있는 엄청난 양의 대기물량은 추가적인 집값 하락의 압력을 만들 것이다. 기록적인 수준의 채무불이행과 압류도 팔리지 않은 주택 재고를 더해준다. 이런 사태가 계속될 거라고 보는 잠재적인 주택구매자들도 추가적인 가격하락을 예상하기 때문에 지금 집을 사는 것을 꺼릴 것이다.

그러니 주택가격의 추가적인 15% 하락을 허용하면서도 그 이상의 폭락 위험을 막아줄 정책이 필요하다. 현재까지는 그런 정책이 추진되고 있지 않으며 입법이 준비되고 있지도 않다. 계속되는 주택가격의 하락과 모기지 채무불이행에 대한 우려는 모기지 기반 증권의 가격과 거기 기반을 둔 파생상품의 가격을 압박할 것이며, 이 하락은 차례로 상업은행과 다른 금융기관들의 대규모 손실을 일으킬 것이다.

모기지 기반 증권의 불확실한 가치 때문에 금융기관들은 거래상대의 유동성과 지급능력에 신뢰를 잃게 되며, 심지어는 그들 자신의 자본가치조차도 신뢰하지 못한다. 그러한 신뢰가 없는 상태에서는 적절한 신용공급이 이루어질 수 없으며 신용공급이 없다면 경제활동과 성장도 불가능하다.

모기지 기반 증권은 미래의 주택 가격에 대한 더 큰 확실성이 있지 않는 한 신뢰성을 갖고 평가될 수 없다. 현 상황의 위태로움은 담보가 되는 현 주택 가격에 대한 개별 모기지 잔액 비율이 아주 높다는 것을 반영하고 있다. 이미 벌어진 주택가격의 하락 때문에 1천만 명 이상의 주택소유자가 자기 집 가격을 초과하는 모기지 대출을 안고 있다. 이는 모기지대출을 받은 주택소유자 전체의 20%나 되는 것이다. 이들 중 약 절반은 부채가 주택 가격을 20% 이상 초과한다. 주택가격이 여기서 15% 더 떨어진다면 부채초과자는 2천만 명에 달할 것이다.

미국 주택 모기지 대출은 대부분 “no recourse” 대출이라고 해서 채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자는 담보물을 압류할 수 있지만, 모자라는 담보를 채우기 위해 채무자의 다른 자산이나 수입에는 손을 댈 수 없도록 되어 있기 때문에, 담보가격을 초과한 모기지는 커다란 불안정의 원천이다.

채무가 담보를 초과한 주택소유자들이 엄청난데다 그 숫자가 더 늘어나고 있다는 사실은 채무불이행과 압류를 늘리고 가격이 더 추락하도록 몰아갈 것이다. 채무불이행은 주택담보비율이 높아짐에 따라 가속화될 것이다. 집값보다 부채가 10% 정도 많은 주택소유자라면 모기지를 계속 갚아 나갈지도 모른다. 그러나 부채가 집값을 30% 이상 초과하면 그도 배를 쨀 가능성이 높다. 각각의 채무불이행은 기존 가격에 추가하락압력을 넣게 되고, 또 다른 채무불이행의 확률을 높이게 된다. 이는 미국 경제를 위협하는 동시에 세계경제를 위협하는 나선형 추락이다.

지금까지 적용된 정책은 가격의 추락을 멈추지 못할 것이다. 연방준비은행이 오버나이트 금리를 1년 전의 5.25%에서 2%까지 낮추었지만 모기지 이율은 1년 전보다도 높아졌다. 자율적인 모기지 재협상을 권장하는 재무성 프로그램도 별 효과를 거두지 못했는데, 대부분의 모기지가 증권화 되어 최초 대출은행이 더 이상 보유하고 있지 않았기 때문이다. 최근 발효된 주택 법안은 40만 명의 부채초과자들에게 도움을 줄 수 있을 것으로 예상되는데, 이는 1천만 부채초과자의 5%에도 미치지 못하는 숫자이며, 집값이 계속 떨어질 경우 부채초과자가 될 수백만 명의 채무불이행을 막는데도 아무런 도움이 되지 못한다.

이는 아주 까다로운 문제이며 쉬운 해법도 없다. 나는 주택 가격의 나선형 추락을 멈출 수 있는 해법이라고 생각되는 “모기지 대환 대출”을 제안하고 싶다. 이 제안의 기본개념은 현재로서는 자산이 부채를 초과하지만 추가적인 가격 하락에는 취약한 이들에게 채무불이행을 피할 인센티브를 제공하자는 것이다.
연방 정부는 모기지 대출을 끼고 있는 모든 주택소유자에게 최대 8만 달러 한도 내에서 현재의 모기지 대출 20%를 정부의 낮은 차입금리를 반영하는 저리의 정부융자로 갈아탈 수 있는 기회를 제공한다. 채권자는 이 부분적인 모기지 채무 상환을 받아들이고 이 20%에 해당하는 원금과 이자를 줄여주어야 한다. 이 모기지 대환 대출은 주택을 담보로 삼지 않는 대신, 정부가 대출을 갚지 않는 개인에게 청구권을 행사할 수 있어야 한다.

이 모기지 대환 대출을 이용하면, 현재 주택가격의 90%에 달하는 모기지를 안고 있던 사람들의 채무비율이 주택 가격의 72%까지 떨어지게 된다. 즉, 이들이 부채초과상태에 빠지려면 주택가격이 28%나 더 떨어져야 한다는 의미가 되는 것이다.

주택가격의 하향 오버슈팅을 중단시킴으로서, 모기지 대환 프로그램은 부채초과상태에 빠진 이들을 포함해 모든 주택소유자에게 도움을 주게 될 것이다. 주택소유자들의 재산 붕괴를 제한한 것은 소비지출을 유지하고 생산과 고용을 증대하는데도 도움을 줄 것이다. 임대사업자들 또한 주택소유자와 마찬가지로 혜택을 볼 수 있으며, 모기지 기반 증권의 가치 안정화는 금융기관을 강화하고, 신용 흐름을 증대시켜 경제를 활성화시킬 것이다.

주택가격의 추락을 멈출 더 좋은 구상이 있을지도 모르겠지만, 나는 아직껏 그런 것을 들어보지 못하였다. 파산법을 개정해 파산을 선언하고 나서도 사람들이 판사를 설득해 자기 집에서 살 수 있도록 하자는 제안은 기존 계약을 파기하는 것이 될 것이며, 모기지를 더 불안정하게 만들어 미래의 대출희망자에게 더 높은 모기지 이율을 물리게 만들 것이다. 대공황 시대의 정부주도 모기지 대출을 되살리자는 제안은 납세자들에게 부담을 지울 것이며, 수백만 채의 집을 평가하는 동안 처리가 지연될 것이다. 어느 아이디어도 매력적이지 않다.

미국 경제는 경기후퇴로 빠져들고 있다. 고용, 산업생산과 실질소득이 떨어지고 있다. 통화정책은 망가진 신용 시장과 주택가격의 붕괴로 인해 별 효과가 없다. 세금환급이라는 재정정책은 소비진작에 큰 영향을 끼치는데 실패했다. 주택가격의 추락을 멈추게 하는 정책이 없는 한, 경제는 계속 후퇴할 것이며 금융 시장의 상황은 악화될 것이다.


참고로 이 제안은 조금 다른 형태로 Wall Street JournalProject Syndicate에도 실린 적이 있습니다. 제안의 상세는 WSJ 쪽이 더 자세한 듯.
by sonnet | 2008/10/01 13:19 | 경제 | 트랙백 | 핑백(3) | 덧글(25)
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Linked at a quarantine sta.. at 2008/10/03 10:18

... 는 사안입니다. 이에 프린스턴의 앨런 블라인더는 대공황 시대에 사용했던 주택소유자대출공사(HOLC)란 것을 다시 만들어 이 문제를 해결하자고 주장합니다. 앞서 소개했던 마틴 펠스타인의 제안과 비교해 보면 동일한 문제의식에서 출발하면서도 양 당의 정책적 접근방법이라던가 선호의 차이가 잘 드러난다는 점에서 흥미롭습니다. 언제나처럼 불법날림번역이니, 필 ... more

Linked at a quarantine sta.. at 2008/12/05 08:02

... 이 글은 지난 미국 대선 직전에 씌여진 것입니다. 이 글에서 주택문제를 다룬 절반은 일전에 소개했던 글에서 다루어졌던 내용으로 새로울 것이 없지만, 경기부양의 화급성과 강도에 대한 요구는 이 글을 쓴 사람을 생각해 볼 때 놀라운 것입니다. 그것이 왜 놀라운지는 다 ... more

Linked at a quarantine sta.. at 2009/01/17 23:47

... 용하면 모기지 대출 은행은 과거에 비해 50%의 관리 인센티브를 가질 뿐이다. [10] 공화당 계의 제안에 대해서는 Feldstein, Martin., 미국의 무너지는 주택 시장을 어떻게 안착시킬 것인가, Financial Times, 2008년 8월 26일; 민주당계의 제안에 대해서는 Blinder, Alan S., 뉴딜 정책에서 배우는 이 혼 ... more

Commented by 쿨짹 at 2008/10/01 13:40
과연 언제까지 떨어질까요. 의문입니다.
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:26
글쎄요. 제가 북미 부동산 전문가는 아니지만, 평균 15% 더 떨어지고, 오버슈트와 대기물량 해소까지 감안하면 적어도 3년은 걸리지 않을까요?
Commented by 루시앨 at 2008/10/01 14:27
어떤 의미에서는 박정희의 8.3 대책이 생각나는군요. 잘 읽었습니다. 번역 정말 감사합니다 :)
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:26
그 정도로 급진적이진 않죠. 딴 데서 대출을 받아 차환하겠다는 건 현행 제도상 별 문제가 없는 거니까요.
Commented by sprinter at 2008/10/01 14:33
... 저 20%에 숨겨진 표현은 유사시 안 받을수도 있거나 영원히 채무 변재를 유예할수도 있다는 의미로 읽어도 되는 걸까요?
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:27
마틴 펠스타인 본인은 성향상 그럴 생각이 전혀 없겠지만, 신용대출이 되는거니까 떼일 위험은 늘어나겠죠.
Commented by 스누피 at 2008/10/01 14:37
그다지 속시원한 대책이 아니네요.

이자를 깎아주는 대신에, 월급에서 돈을 떼가겠다 이 이 이야기로군요. 지금 상황이라면 저소득층의 경우 값이 떨어지기만 하는 집을 포기하고 모기지를 갚지 않는 모럴 해저드가 일어나니까, 그걸 막아보자는 이야기 같은데... 저소득층의 입장에서라면 굳이 이 옵션을 선택할 인센티브가 없을 것 같은데요.
Commented by sprinter at 2008/10/01 15:15
파산을 하게 되면 향후 7년간 다시 파산을 신청할수 없고, 고통스러운 워크아웃 단계에 들어가는건 미국도 마찬가지입니다. 그러느니 저런것도 낫지 않겠냐는 이야기죠.
Commented by 스누피 at 2008/10/01 17:00
파산과 워크어웨이(Walk away:모기지 안내고 집에서 나가버림)가 같은 건가요? 제가 알기로 파산은 파산법에 따라 절차를 밟아야 하고, 워크어웨이는 그냥 집에서 나가버리기만 하면 되는 걸로 압니다. 후자의 경우에는 은행이 가격이 매우 내려간 주택을 차압할 수 있을 뿐입니다. 그러나 은행은 노동소득에 대해서는 손댈 수 없죠. 위에 적혀 있듯이 recourse가 없으니까요. 그러니까 정부의 입장에서는 담보를 주택뿐 아니라 노동소득에까지 확장하는 것입니다.

그러나 저소득층 입장에서는, 얼마 안되는 임금을 쪼개서, 올랐을 때 산 자산가격으로 산정된 모기지에 성실하게 돈을 납부하는 것보다는, 저렴한 렌트를 살면서 더 많은 임금소득을 즐기는 편을 선택하지 않겠냐는 것입니다.

게다가, 미국 파산법은 빠져나올 구멍이 많이 있습니다. 부부의 경우 한쪽의 이름으로만 파산(bankruptcy)을 하면 다른 한 쪽은 아무런 영향이 없습니다. 선라이즈 법 (Sunrise law)이 특히 파산자들이 애용하는 구멍으로 기억합니다.
Commented by sprinter at 2008/10/02 10:24
스누피 / 많은 사람들이 그 부분을 지적했었지만, 실제로는 대부분의 경우 '갚을 수 없기'때문에 집을 나오는 경우들이 대부분이라고 합니다. 자녀가 없다면 얼마든지 그럴수 있지만, 자녀가 있는 경우에는 그러지 못하는 경우가 대부분이라고 하더군요.
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:32
이자를 깎아주는 대신에, 그만큼 no recourse 옵션을 포기하는 거지요.
이 제안은 이미 LTV가 100%를 넘어간 사람들을 겨냥한게 아니라, 아직 여유가 있고 장기적으론 집값이 다시 오른다는데 배팅할 용의가 있는 사람들의 채무구조를 개선시켜 더 오랫동안 농성할 수 있게 해주자는 것입니다. 그렇게 버티는 사람들이 늘어나면 매물이 줄어서라도 집값 자체가 덜 떨어지지 않겠냐 이거죠.
또 한가지 계산은 이렇게 해서 20%의 모기지가 대환되면 그만큼 금융기관에 실탄이 공급되는 거니까 신용경색이 완화될거라는 것이지요.
Commented by 스누피 at 2008/10/02 22:40
sprinter/
대개 미국 중산층 이하가 갖고 있는 빚은 두가지인데, 하나는 신용카드 빚이고 또 하나는 모기지 빚으로 알고 있습니다. 더이상 빚의 수준을 감당하기 어렵다고 판단이 섰을 때 모기지 빚을 갚기를 포기하고 걸어 나오면, 그 사람들 입장에서는 피할 수 없는 선택을 한 것이겠지만, 금융기관의 입장에서는 모럴 해저드입니다. 자기들에게 진 채무상환의 의무를 방기하고 다른 데에 돈을 갚거나 자기들의 생활비를 위해 쓰기로 선택한 것이니까요. 그런데 이 사람들이 노동소득에까지 담보를 확장하는 걸 반기겠느냐는 것입니다. 특히 자녀가 있다면 계속 현금흐름이 있어야할텐데요. 그냥 손털고 나와서 채무를 줄이는 편이 낫지요. 게다가, 지금 미국 부동산 시장은 현재 렌트가 집을 소유하는 것보다 싸게 먹히는 사이클입니다.

sonnet님 말씀대로 향후에 집값이 올라갈 거라고 믿는 사람들이라면 예전보다 낮은 이자를 물면서 버틸지 모르나, 대체적으로는 집값이 추가하락할 것이라고 예측하고 있습니다. 그렇다면 이 옵션을 선택할 인센티브가 없다는 이야기입니다.
Commented by sprinter at 2008/10/02 23:26
스누피 / 모럴 해저드가 성립하려면 어쨌뜬 빚을 더 갚을 능력이 있음에도 손을 떼야 모럴해저드이겠습니다만, 미국인들이 실제 그러는 비율은 매우 낮고, 보통은 마지막 한방울까지 탈탈 털어서 갚고 더이상 짜낼게 스스로 없을때 비로소 walk away를 한다는 것이 공식적인 연구 결과입니다.

게임이론이든 합리적 개인에 근거한 파산이든간에 실제 세계에서는 대부분의 사람들은 최후의 순간까지 빚을 갚고 또 갚는다는 것이지요. 물론 경제적으로는 매우 '비합리적인 행동'입니다만 서도.

모기지를 갚을수 없는 사람들은 처음부터 약탈적 대출의 대상이 되었거나 - 연금생활자 할머니에게 7천달러를 증거금을 걸고 모기지를 빌려준다 같은 행위들이죠. 당연히 갚을수 없습니다. 아무것도 없으니까요. 아니면 연금으로 갚고 굶어죽는수도 있습니다만 - 아니면 최근 실직등을 한 케이스가 대부분일 것이며, 이들은 실제로 돈을 갚을 능력이 없는 경우가 많을 것입니다.


이론적으로는 스누피님의 말씀이 맞습니다만, 그러나 대부분의 사람들은 본인이 빚을 갚지 못했다는 사실 자체를 매우 수치스러워 합니다. 그점을 고려하면 walkaway가 현재의 문제를 강화하고 있을것 같지는 않습니다.
Commented by 梨花女史 at 2008/10/04 10:08
sprinter/으악 근데 그말 정말 끔찍하네요

돈있는 사람은 도덕심 없이 똥싸질러놓고 도망가고, 돈없는 사람은 안갚아도되는 빚 도덕심 때문에 갚아야 한다니...

저같은 사람이라면 이런 끔찍한 서민에게 피해주는 법은 절대 통과 못시킵니다. 으아 무서워

그리고 개인이 빚을 갚는다고 쇼하는동안에 생기는 소비 위축에 대한 위험은 없나요?
Commented by 스누피 at 2008/10/07 13:53
논문 알려주시면 읽어보겠습니다. 그런데, 지금 일어나는 현상 (저소득층이 대규모로 풋옵션을 받고, 워크어웨이하는 현상)을 연구한 논문이 있습니까? 대개 현상과 논문과는 1년 반 정도 갭이 있을텐데요. 현재 사람들이 마지막 순간까지 빚을 갚는다니, 제가 듣는 이야기와는 정반대의 이야기입니다. MSN money에서는 when to walk away 가이드도 썼습니다. 갚아야할 다른 빚 (신용카드 등)이 있을 때에는 walk away를 고려해보라는 칼럼입니다.
Commented by sprinter at 2008/10/07 15:04
국내에 '맞벌이의 함정'으로 나온 책입니다. 미국 정부가 프로젝트로 주택 파산자들을 분석한 책이지요.

풋옵션은 아니지만 파산에 대한 연구는 진행이 된 것이 있습니다. 파산도 근본적으로 보면 풋옵션에 가까운 것인데도 실제 사람들이 파산을 하지 않는 경우가 많다는 것이지요. 파산 신청을 하면 생활수준이 뚜렷하게 나아질 많은 사람들이 파산을 하지 않는다는 것이 책의 중요한 내용중 하나입니다.
Commented by 스누피 at 2008/10/08 14:32
http://www.ypbooks.co.kr/ypbooks/WebHome/specdm/specdm.jsp?p_isbn=2519500015

이 책을 말씀하시는 것 같은데요. 이 책은 중산층을 소재로 한 것이지, 이번 서브프라임 모기지의 발화점이 된 빈곤층을 소재로 한 것이 아니네요. 일반적으로 중산층이 집을 살 때에는 20% 다운페이먼트를 하기 때문에 sunk cost가 있습니다. 그러나 서브프라임 모기지를 야기한 빈곤층의 경우에는 다운페이먼트가 적거나 없기 때문에 공짜로 풋옵션을 받은 것과 마찬가지라서, 워크어웨이할 유인이 더 커집니다. 중산층의 경우에는 학군을 많이 고려해서 집을 사기 때문에 자녀들의 학교이전 문제가 걸려있어서, 자녀가 학교에 다니는 동안은 워크어웨이를 하지 말아야할 이유가 더 커집니다. 또한, 집안의 우환으로 잠시 소득이 줄어든 중산층의 경우에는 자기들이 다시 소득수준을 회복할 수 있다는 기대가 있기 때문에, 쉽게 소득계급의 하락을 인정하고 싶지 않겠지요. 중산층과 저소득층의 입장에서는 이 워크어웨이의 가치가 전혀 다릅니다. 저소득층 입장에서는 몇년 하우스에서 살아봤다가, 늘 익숙한 렌트나 트레일러로 돌아가는 것 뿐이니까요.
Commented by sprinter at 2008/10/09 08:59
스누치 / 책 내용은 중산층에 대한 것처럼 되어 있지만, 실제 내용은 '파산자에 대한 연구'입니다. 여기에는 카드 - 부동산이 모두 포함되어 있죠. 핵심내용은, 파산자의 대부분은 평범한 중산층 또는 '중산층 출신'이었다 입니다. 그리고 그들은 부동산과 관련하여 대부분 서브프라임을 한번 거쳐서 파산에 이르게 되고, 서브프라임 대출의 상당수는 프라임에서 서브프라임으로 떨어지는 사람들로 이루어져 있다는 것이지요. 그리고 중요한건, 실제 파산자나 집을 내놓은 사람들은 대부분 '빨릴만큼 빨리고' 집을 내놓기 마련이라는게 저자의 중요한 코멘트입니다. 즉 '그들을 더 빨아낼 방법은 없다'는 것이 중요한 내용으로 되어 있습니다.
Commented by 새벽안개 at 2008/10/01 14:44
주택 거품붕괴의 후유증이 끔찍하기 그지 없네요. 주식도 마찬가지 겠지만....
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:33
네, 충격이 상당한데다, 아직 다 끝나지도 않았죠.
Commented by at 2008/10/01 15:56
"미국 주택 모기지 대출은 대부분 “no recourse” 대출이라고 해서 채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자는 담보물을 압류할 수 있지만, 모자라는 담보를 채우기 위해 채무자의 다른 자산이나 수입에는 손을 댈 수 없도록 되어 있기 때문에, 담보가격을 초과한 모기지는 커다란 불안정의 원천이다."

미국 주택시장이 계속 추락하는 가장 큰 원인은 위에 언급된 no recourse 때문이지요.. 대출금액보다 주택가격이 크게 떨어지면 그냥 집을 포기하고 나가버리면 땡이기 때문에 포클로저가 늘어나지 않을 수가 없지요.. 다행히 우리나라처럼 신용불량자가 되어서 거리를 떠돌지 않아도 되니까 일종의 보호 장치로서 기능하는 것이기도 하지만, 현재 상황은 전체 집값을 계속 추락시켜서 시스템 위기를 만드는 원인이 되고 있으니 순기능보다 역기능이 더 많은 것 같습니다.

결국 우리나라 신용카드 사태 때 배드뱅크나 신용회복위원회 등을 통해 채무 재조정을 실시했듯 모기지 채무를 재조정하자는 얘기인데 우파 좌파를 떠나서 필요한 조치라고 봅니다. 포클로저가 들어간 집들은 일단 경매로 나가면 집을 포기한 당시보다 훨씬 낮은 가격에 팔리기 때문에 채권자도 그런 상황보다야 채무 재조정이 낫다고 생각할 수 있을 것 같네요.
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:47
지금 이 문제의 배후에는 모기지를 쪼개고 섞어서 CDO를 만들었기 때문에 채무재조정 자체가 어렵게 되었다는 문제가 있습니다. 채무재조정을 하려면 채권자들이 동의해야 하는데 그걸 흩어 놓은 셈이니까요.
Commented by 미친고양이 at 2008/10/02 00:21
확실히 지금은 징글메일 보내버리면 일단 빚은 없어지는데 저걸 받아들이면 빚을 못갚으면 파산할 수밖에 없게 되니 서민층으로서는 메리트가 없어보이는데요.;;;
Commented by sonnet at 2008/10/02 10:48
위에도 설명했지만 저건 아직 여유가 있고 장기적으론 집값이 다시 오른다는데 배팅할 용의가 있는 사람들을 일차적으로 겨냥한 겁니다. 이 사람들이 성공적으로 버티면 그만큼 매물이 빠지니까 집값 하락이 줄어들겠죠.
Commented by 버니 at 2009/10/09 10:06
미국에서 주택융자없이 일시불로 주택을 구입하는 비율은 얼마나 되나요?
한국보다 턱없이 낮지 않나요?

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